Nhiều trường hợp người dân đã gặp phải khó khăn khi xây nhà hoặc bán đất do mua phải đất dính với quy hoạch. Vậy, đất quy hoạch là gì và làm thế nào để kiểm tra quy hoạch đất một cách chính xác nhất để tránh những rắc rối không đáng có?
Tóm tắt nội dung
Đất quy hoạch là gì?
Theo Điều 3 Khoản 2, Khoản 3 của Luật Đất đai 2013 quy định rõ:
Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và giới hạn khu vực đất đai theo mục đích sử dụng cho phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của nhiều ngành nghề và lĩnh vực trong từng vùng kinh tế và từng đơn vị hành chính của một mốc thời gian nhất định.
Theo đó, đất quy hoạch được hiểu là các diện tích đất được phân bổ theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh quốc phòng. Ngoài ra còn theo nhu cầu sử dụng đất của từng lĩnh vực, từng địa phương… Theo điều này, bất kỳ đất thuộc khu vực nào đều cũng có thể dính quy hoạch. Có thể kể đến như đất sử dụng kinh doanh, đất xây dựng công viên, đất trồng trọt, đất trồng rừng…
Nếu đất thuộc quy hoạch, hậu quả pháp lý sẽ là phải chuyển đổi sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất bị thu hồi so với tổng diện tích đất hiện có tại địa phương là không đáng kể).
Theo hiểu biết thực tế, đất quy hoạch là diện tích đất được phân bổ và khoanh vùng theo không gian sử dụng để thực hiện các dự án, đường giao thông, công trình công cộng hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Do đó, rủi ro pháp lý dính phải khi nằm trong trường hợp này là bị thu hồi đất theo quy định pháp luật.
Làm thế nào để biết đất có bị dính quy hoạch hay không?
Sau đây bandatdaknong.com sẽ giới thiệu đến bạn 4 cách kiểm tra đất quy hoạch cực kỳ đơn giản. Bất kỳ ai cũng có thực hiện các cách này dễ dàng.
Cách 1: Sử dụng sổ đỏ để kiểm tra quy hoạch
Theo Điều 11 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp tại phần “Ghi chú” trong sổ đỏ, trong đó thể hiện rõ diện tích phần đất được tính bằng m2. Ngoài ra, nó còn thể hiện đất có thuộc diện quy hoạch không và nếu bị thu hồi thì có được đền bù không…
Cách 2: Kiểm tra thông tin quy hoạch bằng cách liên hệ cơ quan chức năng có thẩm quyền
Các cư dân có thể tới trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận/huyện nơi đất đai đó đặt để hỏi thông tin chi tiết về quy hoạch. Cán bộ chức năng sẽ dựa trên thông tin nhà đất mà người dân cung cấp để tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp cho họ biết miếng đất có thuộc bất kỳ khu quy hoạch nào không.
Cách này là cách kiểm tra đất quy hoạch an toàn và chính xác cao. Tuy nhiên, việc này sẽ tốn thời gian và công sức, đặc biệt khi người dân ở xa trung tâm hành chính. Ngoài ra, nếu có quá nhiều người cần kiểm tra đất quy hoạch, cơ quan chức năng có thể gặp tình trạng quá tải và mất thời gian phải chờ đợi vì không kịp phản hồi hết các thắc mắc.
Cách 3: Yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai bằng phiếu đăng ký
Theo Điều 11 của Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, để yêu cầu cung cấp thông tin đất đai (bao gồm thông tin quy hoạch), người dân cần đăng ký và nộp phiếu cung cấp dữ liệu ở Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Tổng cục Quản lý đất đai.
Cách 4: Tra cứu thông tin quy hoạch trên mạng
Với sự phát triển của công nghệ, việc sử dụng công cụ tra cứu quy hoạch đất trực tuyến để kiểm tra thông tin quy hoạch đất là một cách hiệu quả và tốn ít thời gian.
Việc tra cứu thông tin quy hoạch đất online rất đơn giản, nếu bạn không biết nơi nào để xem bản đồ quy hoạch, bạn chỉ cần truy cập trang web của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để xem hướng dẫn. Nếu bạn không biết cách kiểm tra quy hoạch đất tại trang web, bạn có thể kéo xuống cuối trang web và gọi vào số hotline để được hướng dẫn chi tiết.
Ngoài ra, hiện nay có nhiều ứng dụng tra cứu quy hoạch đất trực tuyến với giao diện trực quan và dễ sử dụng. Người dân chỉ cần sử dụng điện thoại thông minh, máy tính bảng hoặc các thiết bị có kết nối internet để tải về, cài đặt và sử dụng để xem thông tin quy hoạch đất liên quan đến khu vực mà mình quan tâm.
Khi mua trúng đất quy hoạch thì sẽ gặp rủi ro gì?
Đối với người mua đất để đầu tư
Đất quy hoạch là khu vực mà Nhà nước đã lên kế hoạch sử dụng cho mục đích công. Do đó, người dân không được phép xây dựng những công trình lâu dài tại đó. Khi nghe đến việc đất dính quy hoạch, ít ai quan tâm và khu đất đó cũng giảm giá, giá rao bán thấp hơn so với giá thị trường.
Tuy nhiên, Luật Quy hoạch hiện hành quy định rằng trong vòng 5 năm, Nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với thực tế và khu vực không phù hợp sẽ bị xóa bỏ. Vì quy định này, nên có những nhà đầu tư mạo hiểm hoặc thông qua nghe đồn, có thể biết trước thông tin quy hoạch nhưng vẫn chọn đầu tư vào loại hình này.
Tuy nhiên, đây chỉ là một trò chơi may rủi dựa trên phán đoán và sự liều lĩnh của nhà đầu tư. Nếu thực sự có sự điều chỉnh hoặc xóa bỏ quy hoạch trong tương lai, khu đất đó sẽ mang lại cho họ một lợi nhuận hấp dẫn. Ngược lại, nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn, thậm chí vỡ nợ nếu đầu tư vào đất quy hoạch treo không được phê duyệt, không thể xây dựng và cũng không thể bán được.
“Thực tế cho thấy, việc điều chỉnh quy hoạch nếu có cũng rất đòi hỏi thời gian và phức tạp. Vì vậy, việc mua đất bị quy hoạch tuy có thể mang lại lợi nhuận nhưng rủi ro cũng rất cao” – Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP HCM cho biết.
Đối với người mua đất để ở
Đối với những người có nhu cầu mua đất để sinh sống lâu dài, việc kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch của mảnh đất là vô cùng cần thiết. Nếu đất đó bị vướng quy hoạch, người mua sẽ bị giới hạn quyền lợi của mình.
Trước hết, người mua đất không được tự ý xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở và công trình khác liên quan đến đất thuộc diện bị thu hồi. Mọi thay đổi về quy mô hoặc cấp công trình phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Điều này có nghĩa là nếu người dân có nhu cầu cải tạo hay xây dựng nhà ở trên đất quy hoạch, họ phải xin giấy phép xây dựng tạm thời và cam kết tháo dỡ khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch. Họ cũng không được đền bù cho phần xây dựng công trình đó.
Ngoài ra, khi nhà đất vướng quy hoạch, người mua còn bị giới hạn quyền chuyển nhượng hoặc mua bán. Khi đất bị vướng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, chủ sở hữu vẫn có quyền chuyển nhượng nhưng không dễ để tìm được người mua. Ngược lại, khi đã có quyết định thu hồi, chủ sở hữu không được phép chuyển nhượng và phải tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã có trước khi cơ quan có thẩm quyền công bố các thông tin về đất quy hoạch.
Phải làm sao khi lỡ mua đất có dính quy hoạch?
Vì vội vàng, muốn tiết kiệm, nhiều người mua đất chỉ sau khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán mới phát hiện mảnh đất đó bị dính quy hoạch. Việc mua đất dính quy hoạch thường đi kèm với nhiều rắc rối trong việc chuyển nhượng, phân lô, xây dựng, cải tạo nhà cửa,… Nếu sau này đất bị thu hồi, tiền bồi thường thường thấp hơn nhiều so với số tiền đã bỏ ra để mua đất đó.
Do đó, ngay khi phát hiện mua trúng mảnh đất dính quy hoạch, người dân cần thực hiện ngay những điều sau đây.
Tìm hiểu người bán có lừa dối mình không?
Để tránh mua phải đất dính quy hoạch, người mua cần phải xác định rõ người bán có mục đích lừa dối hay không. Nếu chủ đất che giấu thông tin quy hoạch để bán đất và nhận tiền đặt cọc từ bên mua, đây là hành vi vi phạm pháp luật và được quy định trong Điều 127, Bộ luật Dân sự 2015.
Theo đó, khi bị lừa dối hoặc đe dọa trong giao dịch dân sự, bên mua có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đó là vô hiệu. Hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba, nhằm gây hiểu nhầm, hiểu sai hoặc giả mạo thông tin về chủ thể, tính chất hoặc nội dung của đối tượng giao dịch dân sự, nhằm thiết lập giao dịch đó.
Do đó, nếu người bán che giấu thông tin đất dính quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giao dịch đặt cọc sẽ bị vô hiệu. Bên mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu thì bên mua sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.
Kiểm tra lại hợp đồng giao dịch
Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng (người mua) nên kiểm tra lại nội dung của hợp đồng để xem có các điều khoản về thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên, hay không. Trong đó, cần kiểm tra xem hợp đồng có cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch không.
Nếu trong hợp đồng có cam kết của bên bán về việc đất không thuộc quy hoạch, bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền. Nếu bên bán không đồng ý trả lại tiền, bên mua có quyền khởi kiện.
Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng không có cam kết của bên bán về việc đất không thuộc quy hoạch, bên mua phải chấp nhận nội dung do các bên thỏa thuận, không tính trường hợp bên mua chứng minh được là mình bị lừa tiền.
Cần hiểu rõ về quyền sử dụng đất
Việc mua đất quy hoạch có thể gặp nhiều rủi ro, nhưng cũng đồng nghĩa với việc có cơ hội đầu tư. Đất quy hoạch thường được bán với giá thấp hơn so với giá thị trường chung. Tuy nhiên, quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian để phù hợp với tình hình sử dụng đất tại địa phương. Vì vậy, trong tương lai, quy hoạch liên quan đến mảnh đất có thể bị dỡ bỏ hoặc thay đổi.
Bên cạnh đó, người mua đất quy hoạch phải hiểu rõ các quyền và nghĩa vụ của mình. Cụ thể, khi mua đất quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, chủ đất vẫn có quyền sử dụng đất. Cùng với quyền thực hiện chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế… nếu thỏa được các điều kiện của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Chủ sở hữu đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng các quyền của mình nhưng trừ việc xây dựng các công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm. Nếu muốn sửa chữa hoặc cải tạo các công trình hiện có, chủ đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo Khoản 33, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, sau khi công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm được 3 năm nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. Người sử dụng vẫn có quyền yêu cầu cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch, chủ đất sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện.
Bài viết trên đã phần nào trả lời các thắc mắc của quý vị độc giả. Để hiểu hơn về đất đai cũng như các quy định về đất đai, quý độc giả có thể tìm đọc các bài viết hữu ích khác trên website bandatdaknong.com.
Xem thêm: Cách tra cứu quy hoạch trực tuyến mới nhất năm 2023: Hướng dẫn chi tiết từ A – Z
CÔNG TY BANDATDAKNONG.COM (BDN)
- Địa chỉ: Gia Nghĩa, Đắk Nông
- Số điện thoại: 097 327 6068
- Website: bandatdaknong.com
