Đất thổ cư là gì? 6 điều cần phải biết về đất thổ cư

Đất thổ cư là gì? Muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải làm sao? Hãy cùng giải đáp các vấn đề này trong bài viết này nhé!

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là cụm từ thường được đề cập trong lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ khái niệm này. Tìm hiểu về khái niệm và đặc tính của đất thổ cư sẽ giúp nhà đầu tư và người mua sử dụng và khai thác tài sản này hiệu quả hơn.

Thực tế, thuật ngữ “đất thổ cư” chỉ là một cách gọi thông dụng để chỉ đất ở nói chung, và không được sử dụng trong các văn bản pháp luật.

Theo Luật Đất đai 2013, đất đai được chia thành 3 loại sau:

Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm như lúa và các cây khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Đất phi nông nghiệp gồm đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất dành cho quốc phòng, an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm trụ sở tổ chức sự nghiệp, cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác, đất sản xuất. Kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại, dịch vụ,…

Đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa được định rõ mục tiêu sử dụng.

Như vậy, đất thổ cư được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp và nó được dùng như một cách gọi khác của đất ở.

Đất thổ cư có mấy loại?

Đất thổ cư có 2 loại chính: đất ODT (đất thổ cư đô thị) và đất ONT (đất thổ cư nông thôn)

Đất thổ cư đô thị

Đất ODT, hay còn được gọi là đất thổ cư đô thị, là loại đất mang đầy đủ các đặc tính của đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, nó sẽ nằm trong phạm vi các phường, thị trấn, quận, thành phố, thị xã hoặc khu dân cư quy hoạch của đô thị mới.

Các chính sách pháp lý áp dụng cho đất ODT khác với đất thổ cư nông thôn, bao gồm các vấn đề liên quan đến thuế và giấy phép xây dựng.

Hiện nay, xã và các cấp trung ương sẽ quản lý đất ODT . Người sở hữu đất có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.

Đất thổ cư nông thôn

Bạn có đang tự hỏi ONT là gì không? ONT là ký hiệu của “đất thổ cư nông thôn” hoặc “đất ở nông thôn” trong Bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính. Đất thổ cư nông thôn vẫn là loại đất thổ cư, nhưng nó nằm trong khu vực nông thôn và được quản lý bởi xã. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố, đất thổ cư trong khu vực đó không được coi là đất ONT.

Loại đất này được áp dụng chính sách thuế và quy hoạch riêng biệt. Thường thì đất thổ cư nông thôn được ưu tiên cho phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển của địa phương.

Thời gian sử dụng của đất thổ cư

Có hai loại thời hạn cho đất thổ cư hiện nay:

1. Loại đất thổ cư có thời gian sử dụng.
2. Loại đất thổ cư được sử dụng ổn định và lâu dài.

Đối với loại đất thổ cư có thời hạn sử dụng, thời hạn sử dụng sẽ được quy định trong các giấy tờ đất hoặc hợp đồng mua bán đất. Thời hạn thường là từ 20 đến 50 năm hoặc 70 năm.

Đối với loại đất thổ cư được sử dụng ổn định và lâu dài, thời hạn sử dụng sẽ phụ thuộc vào diện tích đất và xem xét có bị thu hồi bởi Nhà nước hay không.

Điều kiện tách thửa đất thổ cư

Vì diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư khác nhau tại mỗi địa phương nên điều kiện tách thửa cũng khác nhau. Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định các điều kiện tách thửa cơ bản như sau:

• Đất phải có Giấy chứng nhận quyền dùng đất; quyền chủ sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan khác đến đất đai;
• Đất tách thửa phải không có tranh chấp;
• Đất tách thửa không thuộc các trường hợp:
• Đang bị kê biên tài sản;
• Đất không thuộc quy hoạch của các dự án nhà ở, dự án đất giá để có quyền sử dụng đất
• Đất không thuộc khu vực được thông báo thu hồi
• Đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa: Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định diện tích tối thiểu để được Ủy ban nhân dân quy định, cho phép tách thửa đất thổ cư nông thôn và đất thổ cư đô thị.

4 nội dung cần biết về chuyển đổi sang đất thổ cư

1. Điều kiện chuyển đổi

Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư bao gồm kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, điều kiện cụ thể để được chuyển mục đích sử dụng đất không được quy định trong luật mà sẽ phụ thuộc vào thời điểm thực tế cùng với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.

2. Thủ tục chuyển đổi

Quá trình xin chuyển đổi sang đất thổ cư sẽ thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Cá nhân hoặc hộ gia đình cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Có 2 cách để nộp hồ sơ:

• Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
• Cách 2: Nếu nơi đó chưa có tổ chức Bộ phận một cửa, người dân có thể nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Tại giai đoạn này, người dân cần đáp ứng nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4: Nhận kết quả trả lại hồ sơ.

3. Thời hạn chuyển đổi

Thời hạn chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:

Thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày, không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn không quá 15 ngày.

Do đó, thời hạn chuyển mục đích sử dụng đất tối đa là 15 ngày.

4. Chi phí chuyển đổi

Khi chuyển đổi sang đất thổ cư, người sử dụng đất cần nộp các khoản thuế phí gồm: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, và phí thẩm định hồ sơ. Chi tiết như sau:

Tiền sử dụng đất:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận:

Mức thu phí tùy thuộc vào từng địa phương, thường dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Những câu hỏi thường gặp về đất thổ cư mà nhà đầu tư nên biết

Đất thổ cư có sổ đỏ không?

Trước đây, có một sự nhầm lẫn về vấn đề sổ đỏ và sổ hồng do pháp luật quản lý các quyền liên quan đến đất đai bằng hai loại giấy tờ khác nhau. Sổ đỏ (có bìa màu đỏ) được sử dụng để chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản đi kèm trên mảnh đất đó, trong khi sổ hồng (có bìa màu hồng) được sử dụng để chứng nhận quyền sở hữu căn nhà.

Tuy nhiên, hiện nay, Luật Đất đai đã được sửa đổi để gộp chung các loại sổ đỏ và sổ hồng vào một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận này sẽ bao gồm các nội dung như quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó (kèm theo sơ đồ mảnh đất), quyền sở hữu bất động sản trên mảnh đất đó, và quyền sử dụng đất cùng với các tài sản khác đi kèm.

Do đó, bất kể mảnh đất thổ cư có hay chưa có nhà hoặc các công trình khác, người dân đều sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là sổ đỏ. Hiện nay, Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh có trách nhiệm và quyền hạn cấp giấy chứng nhận này cho người dân.

Đất thổ cư có xây nhà được không?

Để đảm bảo quyền sở hữu và tránh bị phạt hoặc thu hồi đất vì xây dựng trái phép, chủ đất cần kiểm tra kỹ giấy tờ đất đai của mình để biết chắc rằng đất đó là đất thổ cư. Đất thổ cư được hiểu là đất dành cho mục đích xây dựng nhà cửa và các công trình phụ trợ liên quan đến nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.

Nếu không kiểm tra kỹ, chủ đất có thể sẽ không biết rằng mình không được phép xây dựng trên đất đó. Nếu mục đích sử dụng trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất của bạn ghi là “đất ở”, bạn có đầy đủ quyền lực xây dựng trên đất của mình, và khi đó nhà cửa và các công trình phụ trợ sẽ được bảo vệ theo quy định của pháp luật.

Đất thổ cư có đóng thuế không?

Hiện nay, tất cả các loại đất đều phải đóng đầy đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, bao gồm cả đất thổ cư. Cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định mức thuế dựa trên mục đích sử dụng mảnh đất của bạn. Trong trường hợp bạn muốn thay đổi mục đích sử dụng, bạn có thể phải đóng thêm các khoản thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.

Công thức tính thuế chung cho 1 m2 đất trong 1 năm được tính bằng công thức sau:

(Tổng diện tích đất tính thuế) x (Giá đất tính thuế trên 1m2) x (Mức thuế suất)

Giá đất tính thuế trên 1m2 được xác định bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cập nhật thường xuyên theo từng địa phương. Mức thuế suất cũng sẽ được quy định bởi nhà nước và thường dao động trong khoảng từ 0,03% đến 0,15% tùy vào mục đích sử dụng của đất và địa phương cụ thể.

Có được sử dụng đất thổ cư phục vụ kinh doanh không?

Hiện nay, chưa có mục nào trong Luật hay các Nghị định đã được Chính phủ ban hành để quy định xử phạt đối với việc chủ sở hữu sử dụng đất thổ cư để kinh doanh.

Tuy nhiên, để kinh doanh một cách hợp pháp, bạn vẫn cần phải làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai và nộp cho cơ quan có thẩm quyền của khu vực. Quá trình đăng ký này sẽ giúp bạn được cấp phép kinh doanh trên đất thổ cư một cách chính đáng và tránh được các rủi ro pháp lý trong quá trình hoạt động.

Làm sao kiểm tra đất chuyển sang đất thổ cư được không?

Dưới đây là 3 cách để tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất:

1. Sử dụng thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) bằng cách xác định thông tin quy hoạch được ký hiệu bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất. Tuy nhiên, cách này có thể không đảm bảo thông tin được cập nhật mới nhất.
2. Đến UBND xã, huyện nơi có thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch sử dụng đất. UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố thông tin quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở cơ quan hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện. Tuy nhiên, việc công bố thông tin này có thể diễn ra chậm chạp.
3. Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương. Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin có thể sử dụng mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014.

Diện tích đất thổ cư tối đa là bao nhiêu?

Làm sao biết đất thổ cư với đất chưa lên thổ cư?

Đất chưa được quy hoạch lên thổ cư được gọi là đất vườn hoặc đất thổ vườn. Trước khi mua đất, cần phải kiểm tra kỹ xem mảnh đất đó đã được quy hoạch thành đất thổ cư hay chưa, bởi vì đất chưa được quy hoạch lên thổ cư sẽ không được phép xây dựng nhà và các công trình phục vụ nhu cầu ở khác.

Chủ sở hữu chỉ được phép sử dụng để xây dựng khu vực chăn nuôi gia súc hoặc phát triển thành ao, vườn. Để chuyển đổi đất này thành đất thổ cư, chủ sở hữu cần hoàn thành một quy trình chuyển đổi đúng quy định của pháp luật. Khi đã được chuyển đổi thành đất thổ cư, chủ sở hữu sẽ có quyền xây dựng nhà và tiếp tục triển khai mô hình vườn, ao, chuồng tùy theo mục đích sử dụng.

Trên đây là tổng hợp những thông tin về đất thổ cư mà bandatdaknong.com cung cấp cho bạn. Nếu bạn có mong muốn tìm hiểu những mảnh đất thổ cư giá rẻ, tiềm năng thì hãy liên hệ đến chúng tôi. Chúng tôi sẽ giúp đỡ bạn.

CÔNG TY BANDATDAKNONG.COM (BDN)

• Địa chỉ: Gia Nghĩa, Đắk Nông
• Số điện thoại: 097 327 6068
• Website: bandatdaknong.com