Đất ONT là gì? Tổng quan về quy định đất ở nông thôn ONT 2023

ONT là một ký hiệu đất phổ biến xuất hiện trên bản đồ địa chính và mảnh trích đo địa chính thửa đất. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về tính chất của loại đất này và có nên đầu tư mua đất ONT hay không, cũng như có thể xây nhà trên đất ONT hay không. Để giải đáp các thắc mắc trên, bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về đất ONT để giúp bạn đọc có cái nhìn tổng quan và quyết định đúng đắn hơn.

Đất ONT là gì?

Theo Luật Đất đai 2013, đất đai tại Việt Nam được chia thành 03 nhóm bao gồm đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Nhóm đất phi nông nghiệp, theo điểm a khoản 2 Điều 10 của luật này, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Trong khi đó, Thông tư 25/2014/TT-BTNMT xác định ONT là ký hiệu của một loại đất trên bản đồ địa chính, được sử dụng để ở tại nông thôn và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vì vậy, đơn giản hóa, đất ONT có thể được hiểu là đất ở tại nông thôn và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Theo khoản 1 Điều 143 của Luật Đất đai 2013, đất ONT bao gồm những loại đất sau:

• Đất ở tại nông thôn mà cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng.
• Đất được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống.
• Đất thuộc khu dân cư ở nông thôn dùng để xây ao, vườn, chuồng trại.

Những thửa đất này thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Để đất ONT được coi là hợp pháp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải phê duyệt và chứng minh.

Đặc điểm của đất ONT

Để hiểu rõ hơn về đất ONT, cần tìm hiểu về các đặc điểm của loại đất này. Theo khái niệm được đề cập trước đó, có thể nhận thấy một số đặc điểm chính của đất ONT như sau:

• Đất ONT nằm trong khu vực nông thôn và có thể sử dụng để xây dựng nhà ở.
• Đất ONT bao gồm cả đất ao, đất vườn.
• Nếu chưa xây dựng công trình hoặc nhà ở, đất ONT có thể được sử dụng để trồng cây, hoa màu và các mục đích tương tự.

Mục đích sử dụng

Thông tin về mục đích sử dụng đất ONT là gì luôn được nhiều người quan tâm. Được cơ quan nhà nước phê duyệt theo quy định, các cá nhân, hộ gia đình được sử dụng loại đất ONT để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, như ao, vườn. Sử dụng đất ONT phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được phê duyệt.

Thời hạn và hạn mức sử dụng của đất ONT

Khoản 2, khoản 3 và khoản 4 của Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng và hạn mức của đất ONT như sau:

• Thời hạn sử dụng đất ONT: Thời hạn sử dụng đất ONT phụ thuộc vào quy định và định hướng quy hoạch của từng tỉnh, thành phố và thường có thời hạn sử dụng lâu dài.
• Hạn mức đất ONT: Hạn mức đất là diện tích tối đa mà cá nhân, hộ gia đình được phép sử dụng do được Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác do khai hoang, nhằm kiểm soát diện tích đất được phép giao và tránh việc giao đất một cách tùy tiện với diện tích lớn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức đất ở nông thôn dựa trên tình hình quỹ đất tại địa phương, kết hợp với quy hoạch phát triển nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp với điều kiện và tập quán sinh hoạt, sản xuất của địa phương.

Một số quy định mới nhất về đất ONT

Để tránh những rắc rối pháp lý liên quan đến việc sử dụng đất ONT, cần nắm rõ các quy định liên quan. Trước hết, mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ được UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất ONT được cấp để sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở tại vùng nông thôn. Hạn mức đất được xác định dựa trên quy hoạch phát triển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và quỹ đất của địa phương.

Để đảm bảo đời sống nhân dân, sự phân bổ đất ONT phải đồng bộ với quy hoạch công trình sự nghiệp và công trình công cộng, giúp quá trình sản xuất diễn ra thuận lợi, đảm bảo vệ sinh môi trường theo hướng hiện đại hóa nông thôn. Khi tách thửa để sử dụng đất ONT làm đất ở, diện tích tối thiểu cần phù hợp với điều kiện và phong tục tập quán của địa phương.

Ngoài ra, Nhà nước cần có chính sách phù hợp để tạo điều kiện cho người dân sinh sống ở vùng nông thôn có thể tận dụng khu dân cư có sẵn và hạn chế mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Vấn đề thu hồi đất ONT

Đối với việc thu hồi đất ONT để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc sở hữu của nhà nước, chủ sở hữu của phần đất bị thu hồi sẽ được đền bù theo giá đất được quy định bởi nhà nước để tránh những rắc rối pháp lý.

Xin cấp phép xây dựng đất ONT

Quy trình xin cấp phép xây dựng đất ONT có một số điểm cần lưu ý. Nếu đất ONT nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền, chủ sở hữu sẽ không được phép xây dựng. Tuy nhiên, mọi công trình nhà ở nhỏ lẻ khu vực nông thôn đều không cần xin giấy phép xây dựng. Nếu xin được cấp phép, cần lưu ý rằng các công trình xây dựng tại khu đất ONT không được phép cao quá 7 tầng.

Làm sao tính thuế đất ONT?

Đối tượng không chịu thuế

Có một số trường hợp đối tượng không phải chịu thuế đất ONT ở nông thôn, bao gồm:

• Sử dụng đất ONT vào mục đích công cộng thay vì kinh doanh.
• Đất được sử dụng bởi cơ sở tôn giáo.
• Đất được sử dụng làm nghĩa trang hoặc nghĩa địa.
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước được sử dụng chuyên dùng.
• Đất có các công trình tôn giáo như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

Tuy nhiên, các trường hợp trên phải có giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền để được miễn thuế.

Cách tính thuế

Thông tư số 153/2011/TT-BTC quy định cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) dựa trên ba yếu tố chính: quy mô đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất. Điều này đảm bảo rằng mức thuế sẽ phù hợp với diện tích đất sử dụng và giá trị thực tế của đất đó.

Hiện nay, tất cả các loại đất đều phải tuân thủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước (bao gồm cả đất thổ cư). Việc này được cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa trên mục đích sử dụng đất. Điều này đảm bảo rằng người sử dụng đất phải đóng đầy đủ thuế và đóng góp cho ngân sách quốc gia.

Trong trường hợp muốn thay đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định pháp luật hiện hành. Điều này đảm bảo rằng các hoạt động chuyển đổi đất sử dụng sẽ được điều chỉnh và kiểm soát bởi nhà nước để bảo vệ lợi ích của cộng đồng và đảm bảo sự bền vững trong sử dụng đất.

Cách tính thuế đất thổ cư được quy định trong khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC như sau:

Để tính số thuế cần nộp, ta trừ số thuế miễn giảm (nếu có) từ số thuế phát sinh. Số thuế phát sinh được tính bằng công thức:

STPS = Diện tích đất cần tính thuế x Giá 1m2 đất sử dụng x Thuế suất (%)

Giá 1m2 đất sử dụng và thuế suất sẽ được quy định bởi nhà nước và thông tin này sẽ được công bố rõ ràng để người dân có thể biết và tính toán số thuế phải nộp.

Hướng dẫn xác định diện tích đất tính thuế

Trường hợp người nộp thuế sở hữu nhiều thửa đất trong cùng một tỉnh thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích của tất cả các thửa đất chịu thuế trong tỉnh đó.

Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất tính thuế được xác định theo Giấy chứng nhận. Trường hợp diện tích ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích thực tế thì căn cứ vào diện tích thực tế để tính thuế.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có chung thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất.

Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có chung một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích ghi trên Giấy chứng nhận được dùng để tính thuế.

Giá 1 m2 đất

• Là giá đất được xác định theo mục đích sử dụng của thửa đất và do UBND cấp tỉnh quy định. Giá đất được ổn định trong một chu kỳ 5 năm.

Người sử dụng đất cần lưu ý các điều sau:

• Nếu trong chu kỳ 5 năm có thay đổi về người nộp thuế hoặc có yếu tố mới phát sinh làm thay đổi giá đất, thì thời gian còn lại của chu kỳ sẽ không phải xác định lại giá.
• Đối với đất được giao, cho thuê hoặc chuyển đổi mục đích trong chu kỳ ổn định, giá đất là giá đất quy định tại thời điểm được giao, cho thuê hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
• Nếu đất sử dụng không đúng mục đích hoặc đất bị lấn chiếm, giá đất tính thuế sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.

Các câu hỏi thường gặp về đất ONT

Ngoài việc hiểu về định nghĩa của đất ONT, có thêm một số giải đáp sau đây cũng giúp bạn hiểu rõ hơn về loại đất ở nông thôn này:

Sự khác biệt giữa đất ONT và đất thổ cư là gì?

Đất ONT và đất thổ cư có thể dẫn đến sự nhầm lẫn, tuy nhiên đây là hai loại đất khác nhau. Sự khác biệt giữa đất ONT và đất thổ cư được thể hiện qua khái niệm và đặc điểm của chúng như sau:

Đất ONT là loại đất ở khu vực nông thôn, được cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ đời sống, ao, vườn,… Đất ONT nằm trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn và chỉ có giá trị tại nông thôn.

Đất thổ cư hay đất ở gồm đất ở tại nông thôn ONT và đất ở tại đô thị OĐT. Đất thổ cư được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ đời sống, được pháp luật đất đai công nhận. Điểm khác biệt giữa đất ONT và đất thổ cư là trong khi đất ONT chỉ có giá trị tại nông thôn thì đất thổ cư được cấp phép xây dựng nhà ở cho cả nông thôn và thành thị.

Được phép xây nhà trên đất ONT hay không?

Theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT, đất ONT được phép sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống dân cư.

Khi kết hợp sử dụng đất ONT với mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp thì cần gì? Khi kết hợp sử dụng đất ONT với mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp (bao gồm cả chung cư hỗn hợp), chủ sở hữu đất cần kê khai rõ ràng mục đích sử dụng đất, kèm theo thống kê cả mục đích phụ. Chủ sở hữu đất phải có giấy tờ chứng minh việc sản xuất của mình là hoàn toàn hợp pháp và đã được chứng nhận bởi các cơ quan ban ngành.

Quy định về quy mô nhà ở tại nông thôn là gì? Theo Luật xây dựng đã được sửa đổi và bổ sung, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn được xây dựng với quy mô dưới 7 tầng. Từ năm 2021, xây dựng nhà ở tại nông thôn có quy mô từ 7 tầng trở lên sẽ cần phải xin giấy phép xây dựng.

Ai có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở trên đất ONT?

Các cơ quan chức năng tại địa phương sẽ có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở trên đất ONT. Chủ sở hữu đất cần phải thực hiện các thủ tục cần thiết và đảm bảo việc xây dựng đảm bảo an toàn, thân thiện với môi trường và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.

Đất ONT có lên đất thổ cư được không?

Câu hỏi liệu đất ONT có thể được nâng cấp lên thổ cư hay không được nhiều người quan tâm. Để giải quyết thắc mắc này, cần hiểu rõ rằng:

• Đất thổ cư là đất ở, bao gồm cả đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
• Đất ONT là đất ở nông thôn được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống dân cư, hoặc kết hợp với mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp.

Vì vậy, đất ở tại nông thôn cũng là đất thổ cư, có thể sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình dân dụng khác. Trước khi xây nhà, người sử dụng không cần thực hiện thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất ONT thành đất thổ cư.

Cách tính phí đo đạc đất ONT

Phí đo đạc đất đai, bao gồm đất ONT, không vượt quá mức 1.500 đồng/m2 theo quy định. Để tính phí đo đạc đất ONT, áp dụng công thức như sau:

Phí đo đạc = Số ngày thực hiện x Tiền lương tối thiểu vùng x Hệ số điều chỉnh nhân công/máy móc.

Tuy nhiên, chi phí đo đạc này có thể được điều chỉnh cho phù hợp với thực tế ở từng khu vực cụ thể.

Làm sổ đỏ cho đất ONT được không?

Về việc làm sổ đỏ cho đất ONT, nó được cấp sổ đỏ khi đạt đủ các điều kiện và thủ tục pháp lý cần thiết. Sổ đỏ hay Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho đất thổ cư, bao gồm đất ONT và đất ODT, bởi các cơ quan chức năng có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện và Cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Đất ONT được sử dụng cho mục đích đất ở tại khu vực nông thôn, nên trong sổ đỏ chỉ ghi là đất ở nông thôn. Sổ đỏ này sẽ giúp chủ sở hữu thực hiện các giao dịch như mua bán, nhượng quyền hoặc trao tài sản thừa kế. Nếu chưa có sổ đỏ, người sử dụng đất ONT có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ để bảo vệ quyền lợi của mình.

Khi mua đất ONT, người mua cần chú ý đến loại giấy tờ này để tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc cấp sổ đỏ cho đất ONT sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và quy định của pháp luật địa phương.

Có nên đầu tư vào đất ONT hay không?

Trong những năm gần đây, đất ở nông thôn (ONT) với quỹ đất lớn và giá thành hợp lý đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, việc đầu tư vào đất ONT cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Đất ONT có nhiều ưu điểm như mức giá rẻ, không khí trong lành, cảnh quan tươi đẹp và hệ thực vật phong phú. Nếu bạn có nhu cầu mua đất để xây nhà ở hoặc tích lũy tài sản, loại đất này có thể là một lựa chọn lý tưởng để thực hiện mục đích của mình.

Tuy nhiên, nếu bạn muốn đầu tư vào đất ONT để sinh lời, cần phải xem xét kỹ lưỡng. Việc đất ONT tăng giá và sinh lời có thể mất khá nhiều thời gian và tiềm ẩn nhiều rủi ro do hạ tầng còn đang trong quá trình hoàn thiện. Ngoài ra, khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng có nhu cầu và việc mua bán trong thời gian ngắn sẽ không đem lại hiệu quả khả quan.

Bài viết trên đây cung cấp những thông tin cơ bản về đất ONT, quy định liên quan cũng như một số câu hỏi thường gặp về loại đất này. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn có kế hoạch sử dụng và khai thác đất hiệu quả và đúng quy định của pháp luật.

CÔNG TY BANDATDAKNONG.COM (BDN)

• Địa chỉ: Gia Nghĩa, Đắk Nông
• Số điện thoại: 097 327 6068
• Website: bandatdaknong.com